איך שמאי מקרקעין בבת ים מעריך שווי דירה ומה מתחמי הפינוי הגדולים בינוי בעיר
בהערכת שווי דירה שמאי מקרקעין בבת ים צריך לשים לב לקרבתה של הדירה לקו האדום של הרכבת הקלה.
לכל תושב בת ים ידוע כי העיר בתנופת בינוי מהותית. תוואי הקו האדום היוצא משדרות ירושלים בצפון וסופו באצטדיון העירוני בדרום, מביא להתחדשות הרחובות ותוספת זכויות בנייה.
על פי עקרונות הבינוי המודרני, לאורך תוואי הרחובות הראשיים תהיה בנייה לגובה וגובה הבניינים ירד בהדרגה בהתרחקות מציר התנועה.
בהערכת שווי דירה בבת ים, שמאי מקרקעין צריך לבדוק האם הדירה כלולה במתחם התחדשות עירונית.
תרשים של אינטנסיביות הבינוי (קרדיט: אתר גובמאפ / מנהל התכנון / הוועדה המקומית):
מה הפעולות שמבצע שמאי מקרקעין בבת ים בהערכת שווי דירה
הפעולה הראשונה שיבצע שמאי המקרקעין בבת ים הוא ביקור בדירה. שאר הפעולות ורוב עבודת שמאי המקרקעין היא עבודה משרדית. בפעולות הבאות שמאי מקרקעין בבת ים יבחן את הרקע המשפטי של הדירה. את המסמכים השמאי יזנין ממשרד המשפטים.
במסמכים המשפטיים אפשר לראות האם יש הערות אזהרה על הדירה אשר מטרתן להזהיר אותנו מהתחייבויות קודמות על הדירה.
מתוך תשריט הבית המשותף, שמאי מקרקעין בבת ים יכול ללמוד על השטחים הצמודים משפטית לדירה כמו חניות, מחסנים, חצר ועוד.
לצורך בדיקת חוקיות הבינוי בדירה, שמאי מקרקעין בבת ים יזמין את תכניות הבנייה של הבניין, היתרים, תעודות גמר ועוד.
בדיקת חוקיות הבניה חשובה מאוד. בשלב הראשון במועד הביקור בדירה, שמאי מקרקעין בבת ים צריך לבצע מדידות לייזר של הדירה על מנת להשוות בין השטח הבנוי בפועל לבין מה שמותר על פי תכניות העירייה.
במידה ותבצעו עסקה בדירה שיש בה חריגות בניה, ייתכן ובנק ממן לא יסכים לממן את החריגות. במקרים מסוימים שמאי מקרקעין בבת ים שעובד עם הבנק יכול אף להפחית משווי הדירה כמה עשרות אלפי שקלים לצורך "החזרת המצב לקודמו".
אחרי ששמאי מקרקעין בבת ים יבדוק את הרגע המשפטי ואת חוקיות הבינוי בסביבה, השמאי צריך לבדוק האם בדירה יש יתרת זכויות בנייה או פוטנציאל מהותי להתחדשות עירונית.
בדרך כלל, עסקאות ההשוואה מהמתחם מגלמות את הפוטנציאל התכנוני בדירה מהמתחם. יחד עם זאת, שמאי דירות צריך לשים לב כי הפוטנציאל התכנוני מגולם בעסקאות ההשוואה.
לאחר ששמאי דירות בבת ים בדק האם קיימות לדירה זכויות בנייה מכח תכנית עירונית כמו חדרים בגג, תוספת חדר או פוטנציאל להתחדשות עירונית ממשי, השמאי יבצע את סקר השוק.
איך שמאי מקרקעין בבת ים מתייחס להשבחות ושיפוצים בהערכת שווי דירה
נושא ההשבחות הוא נושא מורכב. בתחום שמאות המקרקעין קיימים שני מושגים. "השבחת חסר" ו"השבחת יתר".
דוגמה להשבחת חסר:
בבניין משרדים בן 20 קומות חסרה מעלית. הדבר פוגע בכל הבניין ואם לבניין תתווסף מעלית, הדבר ינגיש את הקומות העליונות ויעלה את שוויו של הבניין.
דוגמה להשבחת יתר:
בדירה בדימונה ששוויו 500,000 ₪ בוצע שיפוץ בשווי של 200,000 ₪. סביר להניח כי קונה סביר לא ישלם 40% יותר על דירה בגלל שיפוץ בסביבה הכלכלית.
תרשים של מתחמי פינוי בינוי (קרדיט: אתר גובמאפ / מנהל התכנון):
פרויקטים של התחדשות עירונית המקודמים בבת ים על תוואי הקו האדום של הרכבת הקלה
כיום מקודמים שמונה פרויקטים של התחדשות עירונית על תוואי הקו האדום של הרכבת הקלה.
אחד המתחמים הגדולים הוא מתחם "הרב לוי ניסנבוים" ולידו מתחם "באבוב". גם מתחם בר אילן הכולל 26 מבנים הוא מתחם פינוי בינוי מהותי.
במתחם בר אילן צפויות להתווסף 374 דירות ומספר הדירות הכולל יעמוד על 546 דירות.
במתחם ניסנבוים על 430 דירות קיימות יתווספו 1,266 דירות ומספר הדירות הכולל יעמוד על 1,969 דירות.
בפניה לשמאי מקרקעין בבת ים המתמחה במיסוי מקרקעין וניתוח זכויות בנייה אתם מבטיחים לעצמכם הערכת שווי איכותית ומקצועית.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
