תחזוקה לבניין משותף
כל מי שהתגורר אי פעם בבניין דירות משותף, יודע שתחזוקה של בניין לא רק שהיא נדרשת וחובה אלא כדי שהבניין יהיה ראוי ובטוח למגורים, צריכה להיות גם אחריות של דיירים, לעיתים נדרש גם וועד בניין אכפתי ובמקרים רבים, גם בחירה נכונה של חברת אחזקה.
לפניכם הדברים החשובים שצריך לדעת על תחזוקת בניין משותף.
חמש המטרות המרכזיות של תחזוקה של בניין משותף
- שמירה על תפקוד תקין של המערכות המורכבות בבניין
- תיקון מה שהתקלקל, החלפה של מה שנשחק וטיפול בבעיות שונות
- בטיחות וביטחון אש
- פעולות אחזקה מונעת
- סדר, ניקיון וטיפוח
כיצד מבצעים תחזוקה לבניין משותף?
באופן עקרוני יש שני דרכים לביצוע אחזקה לבניין:
דיירים
התארגנות של הדיירים לבחירת נציגים שיקבלו הרשאה לייצג את הבניין (ועד). נציגים אלו מקבלים מנדט להיות אחראיים ולקבל החלטות בסוגיות יומיומיות שוטפות. הועד מזמין ומפקח על נותני שירות, ספקים ואנשי מקצוע לטיפול המטפלים בצרכים השוטפים והצרכים המתעוררים.
חברה חיצונית
העסקה בתשלום של חברת ניהול שהיא סוג של ועד בית אך חיצוני. זו חברה המתמחה בתפעול וניהול בניינים משותפים והיא זו שמטפלת אם באופן ישיר או באמצעות ספקים ואנשי מקצוע בצרכים של הבניין.
תחומי תחזוקת הבניין השכיחים ביותר
ניקיון
ללא ספק הנושא המרכזי בכל בניין משותף והוא מתייחס להיבטים שונים של ניקיון. חצר חיצונית, מרחבים ציבורים, חדר אשפה או צובר אשפה. בניין לא נקי הוא בניין שמזמין לא רק עוד הזנחה ולכלוך, אלא גם כרסמים וחרקים והופך לבניין שלא נעים לחיות בו.
אזור האשפה מצריך התייחסות משל עצמו שכן לא משנה מהו סוג חדר או צובר האשפה, לעיתים אנשים משאירים שקיות פתוחות, לא סוגרים פחים ועוד פעולות המשאירות פתח ליצורים מחפשי מזון. לדוגמא, בבניינים רבים יש צורך להזמין הדברה לחולדות כאשר באזור האשפה שי שאריו מזון חשופים.
גינון
לבניינים משותפים חשוב שיהיה חצר מטופחת עם עצים נותני צל, פרחים פורחים כדי ליצור אווירה ויופי לבניין. גינה כזו מצריכה השקעה מתמשכת של פעולות גינון, מערכת השקיה, שתילה של צמחים עונתיים ועוד. לרוב, נהוג כי פעולות אלו נעשות על ידי גננים חיצוניים כמובן בתשלום.
מעלית וחדר מדרגות
מרחבים אלו הן בשימוש יומיומי על ידי כולם ומכאן הם גם צוברים יותר לכלוך וגם יש בהם יחסית רמת שחיקה גבוהה כתוצאה מהשימוש.
חדר כניסה (לובי)
דלת הכניסה בלובי של הבניין (לרוב יחד עם תיבות הדואר ומערכת אינטרקום) היא מוצר בשימוש תדיר מאד וגוררת לא מעט תקלות, זה גם אזור שמתרכז בו לכלוך ומכיוון שהוא הפנים של הבניין הוא מצריך תשומת לב קבועה.
תוכנה לניהול ועד בית
העידן הטכנולוגי של הטלפון הסלולרי והאפליקציות מציעים מגוון של כלים המסייעים בניהול בניין משותף. כאשר האפליקציות מהוות אמצעי לתקשורת בין חברת הניהול החיצונית לבין דיירי הבניין. דרך האפליקציה פותחים קריאה לתקלה, לשאול שאלות, לקבל עדכונים והודעות, בחלק מהן גם ניתן לבצע פעולות גבייה.
לדוגמא, בבניין הסובל מבעיית מכרסמים, חברת האחזקה החיצונית מחליטה, לאחר התייעצות עם וועד הדיירים, ששיש להזמין הדברה למכרסמים. החברה מוציאה מכרז בקרב מדבירים ומעדכנת באמצעות האפליקציה את הדיירים מתי תתבצע ההדברה? ממה עליהם להימנע ביום הזה ובימים שאחריו, כולל התייחסות לחיות מחמד.
חברת ניהול ועד בית מחירים
תחילה יש להבין שיש רמות שונות של חברות אחזקה והן נמצאות על רצף מבחינת רמת השירות הישיר והשירות העקיף. בצדו האחד של הרצף, חברות שהן רק מנהלות, כלומר, את העבודות בבניין מבצעים ספקים חיצוניים שהם מאתרים ומשלמים להם באמצעות תקציב הבניין. בצד השני של הרצף, חברה שמספקת בעצמה את מרבית השירות הנדרש (ניקיון, גינון, חשמל, אינסטלציה וכדומה).
לאחר שהסברנו את העניין הזה, ניתן לומר כי מלבד רמת הניהול ישיר/עקיף, העלויות להעסקת חברת אחזקה חיצונית מושפעים גם מגודל הבניין (מספר הקומות ומספר הדירות), מתחומי העיסוק המוגדרים (וועד הבית יכול להגדיר תחומים מסוימים שנשארים באחריותו) ומתדירות הביקורים בבניין.
האם כדאי לעבור לניהול ועד בית חיצוני?
התשובה לשאלה הזו תלויה בשני גורמים המשתנים בין בבניינים משותפים.
פניות דיירים
האם יש מי מבין הדיירים המוכן להתנדב לתפקיד ועד הבניין ברמה הפעילה שלו? האם יש בעלי דירות או דיירים שיש להם זמן לטפל בכל מה שנדרש, לענות לפניות, לחפש נתוני שירותים, להתעסק עם כספים ועוד פעולות רבות, כולל בשעות רגישות. במקרה שכן, אזי זו אפשרות של חסכון משמעותי בתקציב הבניין שלא מופנה לחברת אחזקה ויכול להיות מושקע ברווחת הבניין.
בכל מקרה, בחירה בחברת ניהול חיצונית היא החלטה המתקבלת על ידי רוב הדיירים בישיבת דיירים.
תקציב
מהו התקציב החודשי של הבניין ביחס להוצאות השוטפות הקבועות (חשמל, מים, תקשורת, ניקיון וגינון). ככל שיש סכום גבייה מתאים ותשלום סדיר, ניתן לכלול בתוך התקציב גם חברת אחזקה חיצונית.
לסיכום
תחזוקה לבניין משותף היא הכרח מציאות וכמעט שלא ניתן לקיים בניין ללא מינימום אחזקה כדי לייצר ביטחון ונוחות לדיירים.
יש אפשרויות שונות של תחזוקה לבניין כאשר הכל מתנקז בסופו של דבר לשאלת מידת המעורבות של הדיירים ובעלי הדירות הקובעת כיצד ואיך תתבצע התחזוקה.
